CIRCULAR DE LA PRESIDENTA DE LA COMISIÓN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO, EN RELACIÓN CON LA APLICACIÓN EN LAS ALDEAS ALAVESAS DE LAS DETERMINACIONES SOBRE EDIFICABILIDAD, CUANTIFICACIÓN Y DENSIDAD RESIDENCIALES ESTABLECIDAS EN LA LEY 2/2006 DE SUELO Y URBANISMO, DIRECTRICES DE ORDENACIÓN TERRITORIAL DE LA C.A.P.V., Y PLANES TERRITORIALES PARCIALES RECAYENTES EN EL TERRITORIO HISTÓRICO DE ALAVA.
0. INTRODUCCION.
La irrupción en estos últimos años del paradigma del desarrollo sostenible en el proceso de planificación física del suelo en sus diferentes escalas, planeamiento territorial o planeamiento urbanístico, ha conllevado o sacado a relucir una nueva preocupación, cual es la de la administración del suelo como un bien escaso.
Esta inquietud ya ha ido quedando de manifiesto en el proceso de aprobación definitiva de los Planes Territoriales Parciales con la incorporación de parámetros de densidad residencial mínima. Si hasta ese momento se había observado una preocupación por las densidades máximas, surge la conveniencia de incorporar el parámetro de densidad mínima para los nuevos desarrollos urbanísticos.
La aprobación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, ha elevado a rango legal la cuestión, al plantear en su artículo 77 determinaciones normativas sobre edificabilidad mínima.
Una singularidad del territorio alavés recayente en las Áreas Funcionales de Alava Central, Laguardia (Rioja Alavesa) y Llodio, es la de las aldeas, sobre las cuales es necesario plantear unos mínimos criterios de coordinación entre lo establecido en la citada Ley y en los Planes Territoriales Parciales, la cual se establece en lo relativo a la edificabilidad y densidad mínimas, sin olvidar la materia relativa a la cuantificación residencial o al tipo edificatorio.
1. PLANTEAMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA Y OBJETO DE LA CIRCULAR.
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo establece la adaptación automática por ministerio de ley del planeamiento general vigente a los límites máximos y mínimos de edificabilidad señalados en su artículo 77.
A raíz de tal Disposición, en los últimos meses varios Ayuntamientos de Alava han venido trasladando a la Dirección de Ordenación del Territorio de este Departamento diversas consultas con respecto al procedimiento a seguir en tal adaptación, así como a la compatibilización en el caso de las aldeas alavesas, de los mínimos de edificabilidad establecidos en la referida Ley y de las determinaciones relativas a la densidad residencial mínima de los nuevos desarrollos contenidas en los Planes Parciales del Territorio Histórico de Alava, en concurrencia con el criterio referencial del punto 4.11 del capítulo 12 de las Directrices de Ordenación Territorial de la C.A.P.V. de limitar la capacidad máxima de desarrollo residencial en los núcleos menores de los municipios al 100% del número de viviendas existentes.
El objeto de esta Circular es facilitar a los Ayuntamientos un resumen de las determinaciones de la Ley 2/2006 y del planeamiento territorial vigente que atañen particularmente a la edificabilidad y densidad residencial mínimas a adoptar en los nuevos crecimientos de las aldeas alavesas, así como clarificar los criterios de esta Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco a efectos de su compatibilización y aplicatoriedad en el planeamiento municipal.
2. DETERMINACIONES DE LA LEY 2/2006 Y DEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL VIGENTE QUE INCIDEN EN LAS ALDEAS ALAVESAS
2.1. Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo
La Ley 2/2006, con el propósito de garantizar un crecimiento urbano sostenible, impone una utilización racional e intensiva del suelo. En tal sentido, revisten un particular interés para el caso de las aldeas alavesas las siguientes determinaciones referidas a las edificabilidades mínimas a aplicar en los nuevos desarrollos:
• El apartado 4 de su artículo 77, que establece que “en cada área de suelo urbano no consolidado, cuya ejecución se realice mediante actuaciones integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial, la edificabilidad física mínima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá ser inferior con carácter general a la que resulte de la aplicación del índice de 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del área o sector, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales”. Este parámetro se reduce a 0,3 m2t/m2s en caso de terrenos de pendiente ≥ 15%, y a 0,25 m2t/m2s en el de “municipios no obligados a realizar reserva de suelo para vivienda protegida”, conforme a la propia Ley (aquellos que no superen los 3.000 habitantes, ni cuenten con núcleos continuos de suelo urbano que alberguen más de 2.000 habitantes).
• El apartado 6 del mismo artículo, que posibilita “con carácter excepcional y cuando las circunstancias urbanísticas del municipio así lo exijan”, previo dictamen favorable de la C.O.T.P.V., la autorización de una disminución de las citadas edificabilidades “en una cuantía máxima de un 20%” (resultando así mínimos de 0,32 m2t/m2s, 0,24 m2t/m2s y 0,20 m2t/m2s, respectivamente, para cada uno de los supuestos aludidos en el párrafo anterior).
• Su Disposición Transitoria Segunda, que establece la adaptación automática -por ministerio de la ley- del planeamiento general vigente (Plan General o Normas Subsidiarias) a los límites máximos y mínimos de edificabilidad del artículo 77 de la propia Ley, y señala que procederá la Modificación o Revisión “cuando el ayuntamiento entendiera que la aplicación de esta medida no pudiera realizarse de forma autónoma sin la previa adaptación de la ordenación estructural de su planeamiento”.
2.2. Planeamiento Territorial
Por su parte el planeamiento territorial, compartiendo la filosofía de desarrollo sostenible y de administración del suelo como un bien escaso que con posterioridad ha recogido la Ley 2/2006, establece una serie de determinaciones orientadas a garantizar que la implantación territorial de los nuevos desarrollos se realice de forma coherente con la jerarquía del sistema urbano existente. Las referidas más directamente al caso de las aldeas alavesas, que inciden en aspectos de modelo, cuantificación residencial máxima, densidad residencial mínima, y tipologías edificatorias de los nuevos crecimientos, se concretan según sigue:
2.2.1. Directrices de Ordenación Territorial de la C.A.P.V.
Las Directrices de Ordenación Territorial de la C.A.P.V., aprobadas definitivamente por Decreto 28/1997 de 11 de febrero, en el punto 4.11 del capítulo 12 establecen, para el caso de municipios polinucleares, el criterio referencial de “posibilitar en cada uno de los núcleos un incremento de viviendas no superior al número de viviendas existentes”.
2.2.2. Planes Territoriales Parciales de Alava
El referido criterio referencial de las D.O.T. es recogido en los tres Planes Territoriales Parciales de Alava (P.T.P. de Laguardia-Rioja Alavesa, de Alava Central, y de Llodio, aprobados definitivamente por Decretos 271/2004 y 277/2004, ambos de 28 de diciembre, y 19/2005 de 25 de enero, respectivamente) que establecen como capacidad máxima de desarrollo residencial de los núcleos menores “el 100%, calculado sobre el número de viviendas existentes en el momento de la revisión del planeamiento general o de su adaptación al P.T.P.” (artículo 31 y Regulación Genérica de Nuevos Crecimientos RNC-5 del P.T.P. de Alava Central, artículo 33 del P.T.P. de Llodio, y artículo 30 del P.T.P. de Laguardia-Rioja Alavesa).
2.2.3 Plan Territorial Parcial de Llodio
El Plan Territorial Parcial de Llodio especifica además, para los nuevos núcleos residenciales de escasa entidad, que “cada núcleo tendrá unas dimensiones similares a las de los actuales asentamientos, no pudiendo ser inferior a 25 viviendas ni superior a 50” y que “su densidad se situará entre 15 viv/Ha y 30 viv/Ha”.
2.2.4 Plan Territorial Parcial de Alava Central
Por su parte, el P.T.P. de Alava Central añade a lo ya referido las siguientes determinaciones de singular interés para el caso de las aldeas alavesas. En concreto:
• En la Regulación Genérica de Nuevos Crecimientos RNC-5 “Cuantificación Residencial”, se señala que el planeamiento municipal, a efectos de regular el crecimiento de los núcleos menores preexistentes, debe:
- “Introducir, como parámetro vinculante y a partir del análisis morfológico de la estructura tradicional de los pueblos, una densidad mínima para los nuevos desarrollo ”, recomendándose que esta sea del orden de 15 viv/Ha (apartado 2.f.ii).
- “Incidir en el tipo edificatorio de los nuevos crecimientos, estableciendo la preferencia por el tipo de vivienda pareada o colectiva de cuatro viviendas, sobre el de vivienda unifamiliar aislada” (apartado 2.f.iii).
• En la Regulación Genérica de los Nuevos Crecimientos RNC-6 “Formas de Crecimiento”, se establece con carácter vinculante para los núcleos de escasa entidad en que no se prevea un desarrollo urbano ajeno a su propia dinámica evolutiva (RNC-6.5 “Consolidación de los núcleos menores sin desarrollo urbanístico”) que “la densidad media de los sectores de suelo urbanizable de los nuevos desarrollos residenciales se situará entre 15-30 viv/Ha”.
Hay que aclarar que estas determinaciones específicas del P.T.P. de Alava Central vienen siendo utilizadas también por la C.O.T.P.V., a modo de criterio referencial, en la valoración de las propuestas de crecimiento residencial de los núcleos menores situados en las otras dos Áreas Funcionales del Territorio Histórico.
3. CRITERIOS DE LA COMISIÓN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2006 Y DEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL EN LAS ALDEAS ALAVESAS
3.1. Sobre la aplicación automática o no de las edificabilidades mínimas de la Ley 2/2006
En aplicación de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley, cada actuación integrada en suelo urbano no consolidado y cada sector de suelo urbanizable residencial proyectado con edificabilidad inferior a las mínimas de su artículo 77, habrá de adoptar aquéllas, salvo que dispusiera de ordenación pormenorizada (Plan Especial o Plan Parcial) aprobada definitivamente con anterioridad al 20.09.2006 (fecha de entrada en vigor de la Ley).
La adecuación será automática (no precisará de la Modificación o Revisión del planeamiento general) si la aplicación de esta medida puede realizarse de forma inmediata (en cuanto que el incremento de edificabilidad es mínimo y no hay alteración en el número de viviendas) y autónoma (sin la previa adaptación de la ordenación estructural del planeamiento).
En caso contrario, procederá la tramitación de un expediente de adaptación del planeamiento general referido a todo el municipio o, al menos, a todos los nuevos desarrollos previstos en un mismo núcleo de población.
3.2. Sobre el carácter vinculante o no del parámetro de densidad mínima de 15 viv/Ha del P.T.P. de Álava Central
En la RNC-5, 2-f-ii de la Normativa del P.T.P. se señala la necesidad de introducir como parámetro vinculante y a partir del análisis morfológico de la estructura tradicional de los pueblos, un parámetro de densidad mínima, “recomendándose un orden de 15 viv/Ha”.
Así mismo en la RNC-6, en función de la categorización del municipio en el sistema urbano del Área Funcional, se establece que “la densidad media de los Sectores de Suelo Urbanizable de los nuevos desarrollos residenciales se situará entre 15-30 viv/Ha”.
A la vista de lo señalado, cabe aclarar que las determinaciones del P.T.P. referidas a densidades residenciales mínimas han de entenderse como vinculantes para los Sectores de Suelo Urbanizable, y con un carácter de recomendación para el Suelo Urbano No Consolidado.
3.3. Sobre el tipo edificatorio que se establece en el P.T.P. de Álava Central y la edificabilidad.
En la RNC-5, 2-f-iii de la Normativa del P.T.P. se señala la necesidad de incidir en el tipo edificatorio de los nuevos crecimientos, estableciéndose la preferencia por el tipo de vivienda pareada o colectiva de cuatro viviendas sobre el de vivienda unifamiliar aislada.
A este respecto cabe señalar que cualquier adecuación de la edificabilidad de un ámbito a los mínimos de la Ley 2/2006, o de su densidad residencial a los del P.T.P., debe de ir unida a un ajuste de los tipos edificatorios contemplados en el mismo, huyendo del monocultivo de la vivienda unifamiliar aislada. Este tema es clave, ya que no puede plantearse una adecuación al alza de la edificabilidad y densidad mínimas con mantenimiento del tipo edificatorio de la vivienda unifamiliar aislada
En esta línea se estima que el expediente de adaptación debiera de introducir un porcentaje mínimo de viviendas pareadas o colectivas de cuatro viviendas (agrupadas, adosadas, o en bloque), no inferior al 75% del número total de viviendas. Esta determinación conllevará, entre otras, que el parámetro de parcela mínima en los tipos edificatorios de vivienda unifamiliar aislada o pareada no será inferior a 800 m2.
Señalar también en colación a este tema, que el tipo de vivienda pareada ha de entenderse como aquél en el que las dos viviendas se agrupan de un modo compacto, conformando un único volumen edificatorio. En tal sentido no tendrán tal consideración las soluciones edificatorias en que ambas viviendas comparten únicamente el medianil de un volumen secundario (normalmente, el del garaje).
3.4. Sobre la afección de la adecuación de la edificabilidad o densidad mínima a la capacidad residencial máxima del 100% de los núcleos menores (RNC-5, 2-f-iv del P.T.P. de Alava Central y punto 4.11 del cap.12 de las D.O.T.)
El expediente de adaptación debe de contener un análisis sobre el cumplimiento de esta determinación.
De superarse de forma importante el número de viviendas existentes en los núcleos menores del municipio (salvo justificación suficiente de circunstancias extraordinarias que pudieran fundamentar un mayor crecimiento en alguno de los núcleos) se habrá de acudir a una Revisión del planeamiento.
3.5. Sobre la figura de planeamiento para realizar la adecuación del planeamiento municipal a la Ley 2/2006 o al P.T.P. (Modificación o Revisión)
Dadas las diferentes posibilidades que se otorgan a la Modificación o a la Revisión, parece razonable acudir a una Modificación de planeamiento si:
- El objeto es puntual y afecta a un solo núcleo o aldea (debiendo referirse a todos los nuevos desarrollos y en particular a todos los Sectores previstos en ese núcleo).
- El objeto es global –se refiere a todo el municipio- pero la adaptación no conlleva una afección importante a los Sistemas Generales que precise de un análisis global.
- La capacidad residencial resultante en los núcleos menores no supera el 100 % de las viviendas existentes (ver lo ya expuesto en el apartado precedente).
En caso contrario, se habría de tramitar una Revisión de planeamiento.
3.6. Régimen Transitorio
El criterio de esta Comisión en la actual coyuntura motivada por la necesaria adaptación de la edificabilidad de los planeamientos vigentes a los mínimos de la Ley 2/2006, es el de no imponer las densidades mínimas del P.T.P. a los Sectores ya calificados a la fecha de entrada en vigor de la Ley (el 20.09.06), en cuanto que los mismos han sido concebidos y propuestos con unas pautas de ordenación notablemente distintas.
En recalificaciones posteriores, en cambio, procede la aplicación de las determinaciones del P.T.P. en los términos antes señalados (recomendación de una densidad del orden de 15 viv/Ha en Suelos Urbanos No Consolidados y obligatoriedad de una densidad media de entre 15-30 viv/Ha en los Sectores de Suelo Urbanizable de los nuevos desarrollos residenciales).
En Vitoria-Gasteiz, a 6 de marzo de 2008
LA PRESIDENTA DE LA COMISIÓN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO
Fdo.: Esther LARRAÑAGA GALDOS
|
